香港的物业管理公司主要分成三类。一是发展商经营的附属物业管理公司；二是独立经营的物业管理公司；三是测量师行兼营的物业管理公司。这次我们所到的物业管理公司均属第一类，它们所管理的物业大部分是发展商兴建的。由于这些发展商有较多的物业，因此此类物业管理公司规模都比较大。从目前趋势看，这些公司还积极参与市场竞标，扩大管理规模和范围。
一、法律法规齐全
香港是一个完全的市场经济社会，为保证物业管理市场在既有竞争又有秩序的环境中良好运作，在整个行业创业开始就将其纳入法制的轨道。
香港的法律条例条款很完整，所有的条例均列入香港法例某一章节，一个条例下面还附属若干个条例。在物业管理方面最主要的条例和法律文件是《建筑物管理条例》和《公共契约》。前者是根据香港法例第344章制定的，并为业主法团（业主委员会）的成立和运作及物业管理公司经理提供一个纲领，其主要目的：一是方便成立业主法团；二是加强对业主法团辖下管理委员会的监管；三是根据大厦公契引入与大厦管理有关新的措施；四是扩大土地审裁处的职权范围，使大厦管理事宜也包括在内。后者对发展商、业主、物业管理公司三方面的权利、义务都有明确的规定。除此之外，与物业管理相关的条例还有很多。如职业安全及健康条件、保安及护卫业服务条例、个人资料（私隐）条例、建筑物条例、电力及电力工作人员条例、升降机及自动梯（安全）条例等，这里不一一列举。
除了法律齐全外，法律意识在日常工作中的各个方面都有很好的体现。如用于电梯检测的“定期检验升降机或定期测试其安全设备或两项一并进行的证明书”，就是由政府根据“升降机及自动梯（安全）条例（香港法例第327章）第26（1）（a）及39（1）条”制定的规范表格。证明书上经参与检测的注册升降机工程师签署后，政府机电工程署才予以登记，参与检测的工程师在签名的同时，也意味着需求承担法律责任。在各大厦高压配电间人口“闲人莫入”的标志牌上也明确标明是按“电力及电力工作人员”条例条款规定的。在审核并决定保安员牌照申请发放时，也是按照香港法例第46章保安及护卫业且务条例进行的。总之，做什么工作，都有法律条款可依。
香港法律除有明确的条款规定外，还有仲裁和处置的专门机构。如对于大厦管理纠纷的处置就有两条途径：一是对于5万港元以下的欠费，则由“小额钱债法庭”处理，快速简便；二是对于5万港元以上欠费或违章搭建、侵占公共地方、业权纠纷等可由土地审裁处裁定或上法庭打官司。
二、专业化程度高
香港的物业管理，从50年代发展至今，已成为新型的服务行业，其专业化程度十分高。不仅物业公司内部管理人才和管理手段已经专业化，而且物业管理的各类专业公司正逐步取代物业公司的作用，这在香港已十分普遍。清洁服务、保安服务、工程维修、绿化保养、停车场管理、会所管理、服务公寓管理等等都有专业公司，在工程维修方面还派生出空调维修专业公司、电梯维修专业公司，物业公司只要对这些专业公司进行检查、控制即可。
相比较而言，上海的物业管理公司大多把所有管理服务内容都由自己实施，公司内部各类人才很多，公司领导什么工作都要抓，什么都要懂一些，专业不专造成人力资源的浪费。笔者认为，实施专业化管理是物业管理的必由之路，随着社会分工的细化，专业化是市场经济以及社会发展进步的各项要求。各类专业公司的存在和发展从专业角度看，因只从某一项专业工作，会比从事综合工作的物业公司更为专业；从发展规模看，由于其负责不同楼盘的同一项专业工作，随着楼盘的增多，规模效应也会体现出来，成本也会随之降低；从竞争角度看，由于同一类专业公司在市场上竞争，物业公司用招标方式选聘专业公司，通过不断竞争，使各专业公司的服务质量不断提高，承包费用会不断降低。
另外，专业公司市场的形成，有利于业主对楼盘的自治管理。如业主方需自行管理楼盘，他们可以在市场上选聘相关的专业公司，使所管理的楼盘达到一定水准。
目前，香港的各类专业公司，不论从数量上还是规模上均有较大的发展，特别是一些实力雄厚的发展商，通过收购或控投方式，将社会上一些专业公司转入集团属下，使这些专业公司有了进一步的发展空间。如新世界创建公司下面的宝联清洁公司、统一警卫公司，都是通过收购方式转入新世界集团的。它们一方面承担集团所属楼盘的某一项专业管理，另一方面也积极参与市场部分，承接社会楼盘的专业管理，使这些专业公司规模扩大，服务水准也有了提高。如宝联清洁公司，其清洁服务从商业大厦、住宅、酒店、厂房延伸到公交车辆、渡轮及货柜码头，每年营业收入超过1亿元港币。
三、市场体系完善
香港的物业管理市场运作十分规范，主要体现在：
（一）用法律来规范物业管理市场的运作，政府只制定相关法律法规，一般不干预市场，一切都由市场决定。如物业管理收费由市场决定，政府部分不可能确定收费标准。而上海除外销商品房和办公楼均按市场定价外，居住物业则由物价局制定收费标准。
（二）招投标机制规范。业主选聘物业公司，或物业公司选聘专业公司，均通过市场招标完成，严格按“公平、公正、合理”的原则，形成物业管理公司与发展商或业主与专业公司在市场上的双向选择。在一个集团中的两个专业公司也会形成竞争，如新世界创建属下的统一警卫公司和大众警卫公司，也是共同参与竞争，互不相让。
（三）物业管理公司协会民间化。从协会的运作看，上海的协会带有政府行业管理的色彩，而香港的协会则由香港各大物业管理公司参加，会长、副会长、事理会委员均由各公司选派代表，经选举产生，会长、副会长等职务不搞终身制。协会既向政府及有关部门提供专业的物业管理方面的建议和意见，也是物业经理的代言人，并对行业进行监督和指导，提供专业培训。
四、注重员工培训
香港物业管理人员之所以能有较高的素质，应归功于对培训工作的重视和建立一套严密的培训制度。从管理角度看，没有经过专业培训的队伍，是不能适应物业管理现代化和专业化要求的。在香港，物业公司把加强员工的专业培训作为一项重要的基本工作，通过各种形式，开展不同层次的培训，包括职前培训、在职培训、专题讲座、学历提升等，着重对员工进行思想作风、遵纪守法、职业道德和服务态度等方面的教育，注重员工业务素质和专业技能训练，以提高员工的管理服务水平。
在这次培训考察中，确实感受到这种注重培训的氛围。我们走进统一警卫公司看到，该公司唯一的一个会议室就是员工培训教室，教学用器材一应俱全，墙上都是培训的资料图片、照片等。许多公司都不较完整的培训课程教材，如柏龄物业管理公司保安人员训练课程，其内容包括员工守财、工作职责、巡逻、顾客服务、应付紧急事故程序、防火及有关的程序、工人的健康与安全、个人自由及有关的法律等。
除了各物业公司自行组织培训外，对于较高层次的管理人员，各专业协会从管理专业化角度出发，提供多项物业管理专业证书课程学习。如物业管理协会与香港城市大学专业进修学院合办物业管理持续教育证书课程，毕业的学员除了可获港英两地认可的学历资格外，更可申请成为英国特许屋宇经济学会的“从业员会员”。
香港地产行政学会与香港大学合办的三年制《地产行政专业文凭》课程。课程内容包括：法律概要、经济学原理、物业估值法概论、管理学、建造工程学、香港房地产法、土地经济学、城市设计学、物业管理、专业守则及仲裁法、房地产代理、房地产发展过程、财务管理、地产投资等十四门课程。物业公司会选派有关人员参加各协会组织的培训课程，以迅速提高本公司管理人员的素质。
（本稿编辑：贾康英）
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