居者有其屋一直被认为是“美国梦”的重要部分。仿佛只有当一个人拥有住房时，他的美国梦才得以存在。但美国人口普查局近来公布的数据显示，美国人的住房自有率已经跌回了18年前，是“美国梦”缩水，还是美国人不再执著于对拥有房屋的追求？

数据显示，今年第二季度美国的住房自有率降至65%，较2004年69.2%的顶峰水平下降了4个百分点，为1995年以来的最低点。与此形成鲜明对比的是，美国的出租房屋空置率明显下降，从2009年的10.6%降至目前的8.2%。

尽管拥有住房依旧是实现“美国梦”的重要标志之一，但在不少人心目中“有住房”和“有房住”的差别不再那么明显，这与美国发达的租房市场密切相关。在美国大中城市，出租性质的公寓楼比比皆是，物业管理非常规范，提供的各项服务也十分到位，租房居住与购房居住在便利性和舒适性上没有很大差别，不想为买房折腰的人尽可以选择租房，而且基本上是拎包入主。

同时，选择跟父母同住的年轻人也呈上升趋势。根据美国皮尤研究中心的统计，美国目前年龄18岁至31岁的成年人中，有36%的人选择和父母同住，为四十年来的最高水平。这其中除了工作不好找而“啃老”等经济因素之外，也有大学录取率提高和结婚率下降等社会原因。

此外，美国人对自有房产的情结也出现了变化，居者有其屋已经不再是美国梦的第一要件。在不少美国人看来，与拥有住房相比，拥有工作对于提升安全感的重要性更大。皮尤研究中心的一项统计显示，86%的受访者认为，拥有稳定工作是跻身中产的最重要元素，而只有45%的人认为房子是最重要的。如果把时间轴拉回到1991年，有70%的美国人认为房子是最重要的，仅有33%的认为拥有“白领”工作最重要。

回顾过往，前几届美国政府一直把居者有其屋作为打造“美国梦”工程核心内容，为此做过的努力从联邦政府的大笔资金投入到贷款利率削减等等，不一而足。

1995年，克林顿政府提出了推进住房自有率的全国战略，目标是通过公私合作的方式到2000年增加800万购房者。五年后，美国的房屋自有率提升到了67%。

2002年，布什提出要通过推进住房自有战略来缩小种族差距，计划增加550万少数族裔购房者。从2002年至2006年，布什政府花费超过4亿美元来打造“美国梦”住房首付计划。但这两届政府提升住房自有率的激进战略事后都被认为对房地产市场的泡沫积聚起到了推波助澜的作用。

现任总统奥巴马的首个任期内，美国房地产市场一直在经历剧烈调整并开始逐步回暖。作为帮助面临房屋止赎风险的购房者减轻还贷压力的重要举措，奥巴马政府推出了住房可负担计划。

稳定的住房固然是个人和家庭财富的象征，也有利于社区的安定，但就像一枚硬币的两面，过高的住房自有率并不见得是一件好事。

美国的两位学者安德鲁·奥斯瓦德和大卫·布兰奇弗劳在一份研究文章中指出，住房自有率对就业市场的影响超出人们想象。他们通过研究得出的结论是，美国住房自有率的上升往往是失业率上升的先兆，住房自有率对就业市场的负面影响比想象中更为深远。过高的住房自有率限制了劳动力流动性，导致上班族的通勤时间延长，不利于商业的发展，而这些因素综合起来将导致失业率的攀升。

历经了6年多的困境后，美国的房地产市场终于重新焕发生机，奥巴马在近日的讲话中提出要提高中产阶级的房屋拥有比例。但同时也有不少人提出，政府对居者有其屋的观念也该与时俱进了。

(中国证券报记者 樊宇 华盛顿报道)